不動産売却マニュアル
ここでは、不動産を売りたい場合の契約の流れについてお話します。 契約の流れは、以下のようになります。
売主さんは、不動産屋業者を訪問または電話・インターネットなどにより、売却したい不動産の査定を依頼します。 査定には、一部の土地物件に見られるように周辺の売却事例などを参考に売却価格を算出する「簡易査定」と、 土地と建物が対象の場合などのように、実際に担当者が不動産物件を調査して 査定価格を算出する「訪問査定」の二種類があります。リフォームを行うなど、建物に手を加えている方は訪問査定が必要となります。
不動産業者が独自の調査や市場価格を参考に、売却予想価格を提示してくれます。 その価格を参考にして、販売価格（＝広告で表示する価格）を決定します。 売却にかかる諸費用や税金などを担当者に相談して、売却後の「手取額」の概算を事前に把握しておきましょう。
ポイント
希望価格ははっきりと伝えましょう
査定価格と希望価格に開きがある場合でも、希望価格ははっきりと伝えましょう。 どうして査定価格が低くなったのか、その内容を理解し 希望価格に沿ったアドバイスや不動産市場の今後の見通しなどの説明を受けた上で、販売価格を決定することが重要です。
査定価格と実際の売却価格は異なる
不動産業者から提示される価格は、あくまでも売出し価格で、実際に売却するときの価格になるとは限りません。 査定価格を高くしてくれるからといって必ずしも良い不動産業者とは限らないので注意しましょう。
価格以外にも、不明点などを質問し、納得が出来たら、媒介の委託契約をします。
要CHECKワード
| 媒介契約 | 不動産を取引する際、不動産所有者と購入希望者の間に 仲介会社が入り、仲立ちするという契約を媒介契約といいます。 仲介業者は依頼者に対して、物件の所在地や種別、取引価格、媒介契約の種別、媒介契約の有効期間、報酬金額などを明記した書面を交付します。 |
| 専属専任媒介 | 媒介契約の一種です。仲介を依頼できるのは一社のみです。 必ず依頼した不動産業者を通して、売買契約を締結しなければなりません。 |
| 専任媒介 | 媒介契約の一種です。仲介を依頼できるのは一社のみですが、 ご自身で買主様を見つけた場合のみ、不動産業者を通すことなく直接契約を行うことも可能です。 |
| 一般媒介 | 媒介契約の一種です。複数会社に仲介を依頼することができます。 必ず依頼した会社を通して、契約を締結しなければなりませんが、ご自身で買主様を見つけた場合は、直接契約を行うことも可能です。 |
媒介契約締結後に、広告等により買手探しが始まります。方法としては、 スピーディな地域限定のチラシ配布や新聞、住宅情報誌への広告掲載をはじめ、 購入希望者に直接目で見て物件の魅力を理解していただくオープンハウスなどがあります。 最近はインターネットによる物件広告が主流となってきています。
要CHECKワード
| 広告料 | 通常、不動産業者が負担しますが、 状況によっては売主様にご負担いただく場合がございます。 |
物件を気に入った買手が見つかった場合は、買付の申し込みを受け取ります。 場合によっては、価格交渉が行われることがありますが、 直接交渉する事によるトラブルなどを避けるために、多くのケースが不動産業者を介して行われております。
価格交渉が終わり、売買金額が確立すれば契約を結び、売買成立となります。
要CHECKワード
| ローン特約 | ローン申込が不成立になった場合、売買契約を白紙にします。※契約書に記載有 |
| 仲介手数料 | 通常、売買価格の3％＋6万円に消費税を課した金額を不動産業者に支払います。 通常は残代金決済時に不動産業者に支払います。 |
| 手付金 | 売主さんは、売買契約締結時に売買代金の10％程度を受領します。 残代金は決済・引渡時になりますが、条件が整えば売買契約締結時に 売買代金の全額を受領し、同時履行で物件の引渡しを行うこともできます。 |